关于土地估价报告评审中常见问题的通告

各会员机构：

为提升土地估价报告质量与执业规范性，履行《资产评估法》规定的行业协会法定职责，我会梳理了近期报告评审中发现的普遍性、典型性问题，现通告各会员机构。请各机构对照开展自查。

土地估价报告质量关乎行业公信力，各机构要高度重视，在执业中严格遵守《城镇土地估价规程》和各项估价技术标准，切实提升执业规范性，提高执业质量，强化自律意识。我会将继续加强相关内容培训，并配合行政主管部门做好对估价机构的监督和引导。

联系人：王军鹏

电话：029-89582636

附件：土地估价报告评审中常见问题

陕西省土地估价师与土地登记代理人协会

 2025年12月24日

附件：

土地估价报告评审中常见问题

一、普遍性问题

（一）估价目的缺少对估价对象是否符合土地处分要求的有关说明；

（二）估价依据普遍缺少《土地估价参数调查测算指引》；存在已废止、未更新的文件，如土地管理法、实施条例、出让转让暂行条例等未更新，国土资厅发〔2015〕12号文已废止；

（三）估价对象界定中，土地登记状况中缺少土地来源、土地登记证书号（不动产权证管理编号）；土地使用权状况中缺少实际使用与证载状况分析；土地利用状况中有地上建筑物的，地上建筑物具体状况描述不足，未说明建筑面积、结构、建筑年代等，未进行土地闲置情况分析；

（四）一般因素、区域因素、个别因素描述缺项较多且政策陈旧，整体描述分析较空泛，未结合土地用途有针对性的描述；

（五）估价原则缺乏针对性，未结合估价目的和估价方法分析描述；

（六）估价方法存在的普遍问题，市场比较法缺少实例选取的过程分析（从调查的若干个实例中选择三个实例的理由描述）和对三个比准价格的可信度分析；成本逼近法中土地开发费、投资利润率的确定依据不充分，土地增值的确定依据不充分，未按《土地估价参数调查测算指引》中的要求进行测算；基准地价系数修正法中期日修正系数的确定依据不充分，未按《土地估价参数调查测算指引》中的要求进行测算；

（七）报告内容前后不一致，如区域因素中基础设施与地价定义处不一致、市场比较法或基准地价系数修正法中部分因素说明与区域和个别因素描述处不一致、地上建筑面积描述前后不一致、土地级别前后描述不一致、基准地价公布时间前后描述不一致等；

（八）抵押报告未进行不动产信息查询，报告中未附不动产登记信息查询结果，也未在报告中进行说明；

（九）报告附件普遍缺少估价师手持或佩戴现场查勘证与估价对象的合影。缺少现场勘察记录表、比较实例照片和位置图等。

二、典型性问题

（一）签字盖章页估价师未签字，法定代表人未签字或盖章、机构未盖公章；

（二）未上传土地估价技术报告；

（三）签字盖章页未体现估价结果且未上传土地估价结果一览表；

（四）地价评估仅采用一种方法，未附具省级以上行业协会的专家论证意见；

（五）抵押目的估价，未上传不动产权证或不动产权证无附记页，缺少出让合同、他项权利相关说明资料；

（六）出让目的估价，未上传规划条件资料，估价结果部分缺少底价建议，个别工业用地报告未将估价结果与工业用地最低价标准进行比较；

（七）估价结果确定随意性大，权重取值理由不充分，缺少可信度分析，如两种方法测算结果相差超50%，结果确定时权重取值无依据，或两种方法结果接近，舍弃一种方法的结果；

（八）划拨地价评估，估价结果内涵不清晰，使用的基准地价内涵未明确是否为划拨地基准地价，使用的成本逼近法计算了增值收益；

（九）报告未按规程要求撰写，部分内容不规范或缺项。如报告名称不规范、封面增加了估价期日、缺少电子备案编号项、报告缺少特殊事项说明部分、缺少估价对象界定，报告有效期有误；

（十）出让地价评估，方法选择不符合4号文要求，同时采用基准地价系数修正法和成本逼近法，未充分分析说明不选用其他三种方法的理由；

（十一）基准地价超三年未超六年的，未按要求解释使用基准地价系数修正法的必要性及基准地价体系的适用性；

（十二）方法运用不完整，收益还原法中缺少最有效利用分析、缺少租金内涵说明等；基准地价系数修正法中缺少基准地价公布文件及地价内涵，缺少基准地价表及修正体系，部分因素因子在前文区域因素及个别因素中未进行描述与分析或与前文描述与分析内容不一致；剩余法二最有效利用分析未阐述规划条件，不动产总价测算时未考虑不可售部分的扣除，开发成本中缺少前期费用、管理费用、专业费用、销售费用等。