中国土地估价师协会课题研究发展纲要

第一章 前言
一、我国土地估价行业发展现状
截止2012年11月30日，全国共有土地估价师34920人，执业土地估价师18415人；全国共有土地估价机构近3000家，其中中国土地估价师协会注册机构541家。
（一）主要成绩
1、经过改革创新，初步建立了在行政管理指导下、以行业自律管理为主线、与国际接轨相适应的管理体制；
2、服务行业发展需要，逐步健全了行业自律管理体系；
3、人才队伍逐步壮大，巩固强化了土地估价行业专业化优势与人才效应；
4、注重长效机制探索，探索确立了行业监管与资信评价相结合的新模式；
5、深入开展科学研究，稳步走上了学术先导、质量第一、品牌制胜、科教兴业的发展道路。
（二）面临问题
1、行业法制建设不完善，土地估价行业仍然缺乏专门的法律。
2、行业管理体制不顺畅，土地、资产、房地产等各评估专业之间缺乏相互沟通、协调与合作。尤其是各专业评估管理缺乏明确的法律基础，部分估价师超能力承揽业务扰乱市场，对相关政府部门、评估行业协会、评估中介机构以及评估师的职责，缺乏必要的法律约束，在一定程度上影响了评估机构的社会公信力。
3、土地估价业务结构不合理，不利于评估行业良性发展。我国的土地估价行业是在政府的扶持下发展起来的，一方面它能够保证土地估价行业有比较稳定的业务来源，在较短时间内能得到较快发展，但另一方面又使土地估价机构过于依赖法律法规和政府部门规定的业务，缺乏来自市场的主动引导。长期过度的依赖也使土地估价机构缺少开拓市场、满足客户不同需要的能力。根据国家规定，许多经济行为都必须进行土地估价，这些土地估价业务属于政府强制性的业务，从我国土地估价行业发展的轨迹可以看出，政府强制业务有很多好处，但也可以看出过于依赖政府强制性业务的负面影响。近几年来，土地估价机构没有主动开发来源于市场的业务，整个行业普遍感到竞争加剧，一些机构迫于生存压力，开始压价竞争，阻碍了机构做大做强做优。
4、传统土地估价业务技术发展缓慢，计算机技术发展提高了工作效率、减轻了土地估价作业强度，但也带来了负面影响。估价规程不求甚解、报告大段复制拷贝、数据随意网上摘抄、系数参数随手拈来等现象时有发生。究其根本，估价理论停滞、技术粗糙、机构缺乏学术带头人。
二、土地估价行业面临的发展机遇
当前，我国土地估价行业正面临良好的发展机遇。随着社会主义市场经济的发展，土地估价作为市场经济活动中不可替代的专业化市场中介服务行业，介入社会经济活动越来越广泛，越来越深入，土地估价行业的社会影响将不断扩大。在此背景下，包括政府、市场、公众在内的社会各方面都将对土地估价行业提出更高的要求和期望。
（一）党和国家对土地估价等中介行业的发展高度重视
党的十六届三中全会提出，要“积极发展独立公正、规范运作的专业化市场中介服务机构”。胡锦涛总书记在党的十七大报告中强调，要“规范发展市场中介组织”。近年来，中央领导同志多次对评估行业和评估工作作出重要批示，要求理顺管理体制，加强行业监管，加快评估立法。目前，《评估法》已被列入全国人大常委会立法计划，并深入讨论多次，评估行业未来发展有望有专门的法律进行规范。
（二）党和国家十分重视土地行业的发展
按照国务院的要求，国土资源部正在牵头修订《土地管理法》，相关部门提出了加强和规范土地估价行业管理的基本思路，出台了一系列推动行业规范发展的政策措施。
（三）市场经济的发展为土地估价行业的发展提供了广阔的发展空间
市场经济的不断发展和完善为土地估价行业提供了更大的发展空间。随着土地征收、集体建设用地流转的管理制度改革和市场化程度的提高，众多的市场定价都需土地估价服务。所有这些，为土地估价行业的发展提供更广阔的市场空间。“十八大”进一步论述了我国要完善社会主义市场经济体制，未来会有更多原由政府履行的职责将转换由评估等中介服务机构完成。
（四）调整经济结构、转变发展方式利于土地估价行业发展
“十二五”规划确定以科学发展为主题、以加快转变经济发展方式为主线的发展方针，“十八大”进一步强调了两个毫不动摇，其中两个领域对我国经济社会发展至关重要：一是国家重点产业结构调整，二是国有经济战略调整。前者涉及企业并购重组和利用市场手段实现转型升级；后者涉及深化国有企业改革，健全国有资本有进有退、合理流动机制，促进国有资本向关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域集中。所有这些，都为土地估价行业提供高质量的专业服务提供了良好的发展机遇。

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