陕西省2012年上半年土地市场动态监测分析报告

发表时间:2016-12-23 16:08

 2012年上半年,宏观经济社会发展形势极其复杂多变,我省土地管理工作也面临着严峻考验。我省国土资源系统紧紧围绕陕西省经济社会的快速发展,切实做好土地供应与市场调控工作,严格规范用地管理,落实最严格的节约用地制度。土地供应效率提升,民生用地应保尽保,住房用地价格持续合理,土地市场总体平稳,房地产用地管理和调控取得明显成效。
  根据全省土地市场动态监测与监管系统的数据显示,2012年上半年供应建设用地1218宗,总面积为5018.81公顷,其中住宅用地最大,交通、能源、公共基础设施等其他用地次之,然后是工矿仓储用地,最后是商服用地。供地来源以存量用地为主,占建设用地总量的56.48%。供地方式以出让为主,占供地总量的63.47%。各类用地出让成交总价款243.90亿元,同比增长59.29%。通过对陕西省2012年上半年土地供应总量、土地供应结构、土地供应方式等方面进行土地市场动态监测分析,可以得出如下结论:
一、土地供应稳步提高
  2012年上半年全省实际供应建设用地1218宗,总面积为5018.81公顷,同比增长10.76%。在各类用地中,工矿仓储用地1321.72公顷,交通、能源、公共基础设施等其他用地1576.18公顷,住宅用地1678.97公顷,商服用地441.94公顷,分别占建设用地总量的26.33%、31.41%、33.45%和8.81%。如图1-1所示。


图1-1  2012年上半年与2011年上半年建设用地供应情况

图1-2 2012年上半年陕西省各地市土地供应比例


  从各地市情况来看,全省十个市建设用地供应量依次为榆林1351.43公顷,占全省供地总量的26.93%;西安900.84公顷,占17.95%;延安698.75公顷,占13.92%;咸阳566.18公顷,占11.28%;渭南515.87公顷,占10.28%;安康298.51公顷,占5.95%;宝鸡275.22公顷,占5.48%;商洛145.78公顷,占2.90%;汉中98.00公顷,占1.95%;铜川供应面积最少,为38.58公顷,仅占0.77%。2012年上半年各地市土地供应情况见图1-2。

图1-2 2012年上半年陕西省各地市土地供应比例


  从图1-2可以看出,榆林市、西安市、延安市建设用地的供应量位列全省前三名,其中榆林市建设用地供应量最大,为1351.43公顷,占到全省供应总量的26.93%。榆林市作为国家能源化工基地,近年来,地区经济发展非常迅速,所辖神木县、府谷县、靖边县多年被评为陕西省十强县,社会经济的快速发展加大了对土地的需求。这些地市供地量较大除领导重视提高供地率外,还有前些年划拨用地的补录和未供土地的加快供出也是重要原因。其次是西安市,尽管西安市供地率偏低,但供应面积为900.84公顷,占全省供应总量的17.95%。西安作为陕西省省会城市,今年政府继续加大土地投放量,使土地供应量进一步得到提升。第三是延安市,供应面积为698.75公顷,占全省供应总量的13.92%。
  与去年同期相比,榆林、西安、延安、渭南、安康市土地供应量都有所增长,同比增长最快的是西安市,增长幅度为145.17%;同比降低幅度较大的是铜川市,降低幅度为77.43%。
二、土地供应结构基本合理
 (一)土地供应结构
  陕西省2012年上半年建设用地供应结构情况见图2-1。中央刺激经济计划的逐步落实和保障性安居工程的加快建设,促使了土地供应结构调整。从建设用地供应结构来看,2012年上半年陕西省供应建设用地中住宅用地供应面积为1678.97公顷,交通、能源、公共基础设施等其他用地供应面积1576.18公顷,工矿仓储用地供应面积为1321.72公顷,商服用地供应面积为441.94公顷。上半年,商服用地的供应规模大幅增加,商业地产渐成发展热点;受保障经济总量扩张、拉动投资增长的影响,我省交通、能源、公共基础设施等其他用地供应的也明显增加,这在一定程度上影响了供地结构的调整。


图2-1  陕西省2012年上半年建设用地供应结构图


  陕西省2012年上半年与2011年上半年各用途供应建设用地及增长率见图2-2。从建设用地供应量变化来看,陕西省2012年上半年交通、能源、公共基础设施等其他用地和商服用地供应量为正增长,增长幅度分别为38.96%、90.06%;工矿仓储用地和住宅用地供应量为负增长,降低幅度分别为1.91%和7.61%。


图2-2  陕西省2012年上半年与2011年上半年各用途供应建设用地及增长率


  陕西省2012年上半年与2011年上半年各类用地供应比例增减情况见图2-3。从建设用地供应结构变化来看,住宅用地占供地总量的33.45%,与去年40.10%相比,减少了6.65个百分点;工矿仓储用地占供地总量的26.33%,与去年29.74%相比,减少了3.41个百分点;交通、能源、公共基础设施等其他用地占供地总量的31.41%,与去年25.03%相比,增加了6.38个百分点;商服用地占供地总量的8.81%,与去年5.13%相比,增加了3.68个百分点。可以看出,受国家宏观调控政策影响,形成了以住宅用地和交通、能源、公共基础设施等其他用地为主,工矿仓储用地和商服用地为辅的土地供应结构。这在一定程度上反映了全省经济建设追求稳中求进的实际情况,没有出现大的落差和起伏。


图2-3  陕西省2012年上半年与2011年上半年各类用地供应比例增减示意图


 (二)供地的主要来源
  从土地供应的来源看,陕西省2012年上半年与2011年上半年土地供应来源见图2-4。2012年上半年供应建设用地5018.81公顷,存量用地为2834.43公顷,占建设用地总量的56.48%,较2011年上半年存量用地比例51.46%,增加了5.02个百分点;新增建设用地为2184.38公顷,占建设用地总量的 43.52%。节约集约用地制度的全面落实,促进了存量土地的盘活和闲置土地的处置和利用,跨年度供地特点较为明显。
  全省各地市土地供应来源结构见图2-5。从各地市情况来看,建设用地中存量用地所占比例最高的是安康市,占供应总量的91.81%;其次是延安市,为72.18%;第三是咸阳市,为68.17%,铜川市最低,为10.52%。

图2-4  陕西省2012年上半年与2011年上半年土地供应来源结构变化情况


图2-5  2012年上半年各市土地供应来源结构情况


三、以市场为主的土地供应方式特点日趋凸显
  陕西省2012年上半年各类供地方式情况见图3-1。从土地供应方式来看,土地有偿使用率大幅提高,2012年上半年有偿出让3185.29公顷,同比增长13.35%,占供地总量的63.47%,与2011年上半年62.01%的有偿出让比例相比,提高了1.46个百分点;划拨用地面积1833.52公顷,占供地总量的36.53%。

图3-1  陕西省2012年上半年与2011年上半年土地供地方式对比情况


  在出让土地中,招标、拍卖、挂牌出让2848.78公顷,占出让总量的89.44%,同比增长23.51%,与2011年上半年82.08%的招标、拍卖、挂牌出让比例相比,提高7.36个百分点,见图3-2。说明我省土地市场进一步完善规范和平稳发展,市场化配置土地资源基础作用发挥较好,有效地促进了国有土地资产的显化和保值增值,同时也促进了土地的节约集约利用。


图3-2  陕西省2012年上半年与2011年上半年土地出让交易方式的情况


四、住宅用地供应情况分析
  陕西省2012年上半年住宅用地供应及占比情况见图4-1和图4-2。陕西省2012年上半年供应住宅用地面积1678.97公顷,占建设用地供应总量的33.45%,同比下降7.61%。其中,普通商品住房用地面积为978.61公顷,同比增长36.45%,占住宅用地的58.29%,与2011年上半年39.47%的普通商品住房用地比例相比,提高了18.82个百分点;保障性安居工程用地面积为700.36公顷,同比下降36.33%,占住宅用地的41.71%,与2011年上半年60.53%的保障性安居工程用地比例相比,降低了18.82个百分点。主要原因是今年上半年各地新的保障性安居工程项目开工率及建设进度趋缓。一些市县由于资金短缺等重要原因,存在土地报批观望等待情况,一些保障性安居工程采取先用地后报批,这使后期完善手续任务加重。

图4-1  陕西省2012年上半年与2011年上半年各类住宅用地供应情况图

图4-2  陕西省2012年上半年与2011年上半年各类住宅用地占比情况图


  在700.36公顷保障性安居工程用地中,经济适用房、廉租住房、棚户改造用地、公共租赁房和限价商品房用地供应量分别为114.12公顷、116.29公顷、128.73公顷、87.94公顷和253.28公顷,占比分别为16.29%、16.61%、18.38%、12.56%和36.16%。保障性安居工程用地面积和中低价位中小套型商品房用地面积合计为1375.31公顷,占住宅用地供应面积的81.91%,超过了国家不低于70%要求比率11.91个百分点。说明我省积极响应国家宏观调控政策,重视民生工程,切实保障了保障性住房用地的有效供应,调整住房用地供应结构,加大了政策性住房用地供应量。可以看出,连续几年国家出台的土地市场宏观调控政策,并未影响到土地供应总量的增加,受影响较大是住宅用地的供应量。
五、土地供应价格分析
 (一)土地供应价格价款
  陕西省2012年上半年以出让方式供地总面积3185.29公顷,成交总价款243.90亿元,同比增长92.87%。其中招标、拍卖、挂牌出让成交价款为236.06亿元,同比增加98.39%,占出让总价款的96.79%,与2011年上半年94.09%的招标、拍卖、挂牌出让成交价款所占比例相比,提高了2.7个百分点,见图5-1。

图5-1  陕西省2012年上半年与2011年上半年土地出让价款情况


  2012年上半年全省各地市土地成交价款情况见图5-2,可以看出,西安市和榆林市成交价款占全省比例较高,分别为53.25%和23.25%;汉中市和铜川市成交价款占全省比例较低,分别为1.3%和0.71%。

图5-2  陕西省2012年上半年各地市土地成交价款情况


 (二)土地供应平均价格
  从土地出让单价来看,住宅用地平均单价最高,为1335.44元/㎡;商服用地出让平均单价为1200.50元/㎡;交通、能源、公共基础设施等其他用地出让平均单价,为515.62元/㎡,工矿仓储用地出让平均单价最低,为173.61元/㎡。
  与2011年上半年相比,各类用地出让平均单价均有所提高。其中能源、交通、水利和公共设施等用地平均单价增长幅度最大,增长了460.82%;其次是商服用地,同比增长了57.53%;住宅用地和工矿仓储用地增幅分别为9.63%和12.51%,见图5-3。

图5-3  陕西省2012年上半年与2011年上半年土地出让价格情况


  今年上半年,我省各类用地出让平均单价均有所提高。能源、交通、水利和公共设施等其他用地平均单价增幅较大的原因主要是由于此类用地大幅度增加,并由以划拨方式供地为主,逐步向以出让方式供地转变,出让供地量的增加使这类用地价格提高明显。工业用地平均单价略有增幅,与西部地区承接产业转移的步伐加快的政策导向密不可分。住宅用地供应总量同比有所下降,但是地价有所回升,房地产市场调控仍处于关键阶段,仍需要继续坚持房地产宏观调控政策不放松、不动摇。
 (三)区域重点城市土地供应单价
  经对各区域重点城市各类用地出让单价分析,全省2012年上半年土地出让供应平均价格最高的是陕北地区,关中居中,陕南最低。
  从各类用地出让单价来看,除能源、交通、公共基础设施等其他用地外,其他各类用地出让单价最高的城市均为关中地区代表城市—西安市,作为陕西的省会城市,西北地区的文化经济交流中心,经济发展水平相对较高,基础设施比较齐全,区位优势决定了其土地价格较高。西安市商服用地达到3152.16元/㎡,住宅用地为2331.73元/㎡,工矿仓储用地为710.84元/㎡。
  榆林市近几年发展较快,经济发展快速提高,与陕南地区代表城市—商洛市相比,除工矿仓储用地以外,榆林市各类用地出让单价均高于商洛市,见图5-4。

图5-4  2012年上半年陕西省各区域代表城市各类用地出让平均单价


六、结论
 (一)土地供应总量增长幅度明显,其中,盘活存量土地的比例不断增加。
  从2012年上半年的供应规模来看,陕西省的建设用地供应总量明显加大,其中存量用地达2834.43公顷, 同比增长21.55%,所占比例达到56.48%,与2011年上半年51.46%相比,提高了5.02个百分点。我省为落实中央关于促进经济平稳较快发展的重大决策以及国家惠民生的土地政策,同时缓解建设用地供需矛盾,采取有力措施,积极盘活企业关闭、重组和改制等形成的存量建设用地,提高土地节约利用水平,调整各类用地供应节奏,使建设用地供应总量持续增长。
 (二)坚持落实工业用地招拍挂出让制度,市场化配置土地资源比例明显提高。
  2012年上半年,通过招标、拍卖、挂牌出让方式供应的工矿仓储用地203宗,面积1210.70公顷,同比增长1.35%,占出让工矿仓储用地的91.60%,与2011年上半年88.66%的比例相比,提高了2.94个百分点。工业用地招拍挂出让制度的全面落实,有利于落实政府产业规划,实现节约集约用地,有效促进工业土地市场的市场化运作,遏制土地投机行为。
 (三)房地产用地供应整体趋于稳定。
  2012年上半年房地产用地供应量同比有所上涨,2012年上半年全省供应房地产开发用地2120.91公顷(住宅用地1678.97公顷、商服用地441.94公顷),同比增长3.47%。在下半年的供地过程中,将以保障性安居工程用地落实为重点,做好保障性安居工程用地的供应工作,努力保持土地市场平稳运行。同时,加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管,采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地,有效预防高价地出现,维护房地产市场的稳定、健康发展。


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