新“国五条”面临的四个难题

2016-12-23 16:08浏览数:31

 3月初,国务院办公厅出台了有关房地产调控的实施细则《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(即2013年国办17号文件,简称新“国五条”),新“国五条”出台之后各地的实施细则也基本出台。从政策出台后的市场反应及效果看,新国五条面临至少四大挑战。
  挑战之一是20%房地产所得税与稳定房价之间的矛盾。
  毫无疑问,新“国五条”政策要求住房交易严格征收20%的所得税的初衷是遏制房价,但其实际结果可能是推高了房价。复旦大学的谢百三教授的观点最有代表性,他认为:“京、沪、广、深等人民普遍认为,国五条细则出台后,对一个家庭第二套房征20%重税的负担一定会推高房价;所发生的税费会由买方承担,或起码买卖双方共同承担(参见谢百三教授的博客)。
  针对此观点,住建部副部长齐骥在两会时严厉地指出:“将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规”,国家将出台保护购房者利益的措施,“所得者赋税,就像工资所得税,谁拿到了经营性收入谁去负这个所得税,从政策上是这么规定的”。
  笔者认为,在房地产总体处于卖方市场的情况下,税负肯定要买方承担部分或大部。
  从税收征管的角度看,只有综合性的个人所得税才是真正的直接税,才不会转嫁。而中国的个人所得税是分类课征的。尤其是,房产转让所得税是基于交易而课征的,存在税负转嫁的机会和可能。在房产供不应求的情况下,与房产交易相关的营业税、个人所得税基本上就是由买方承担的。很多房地产中介机构的固定合同上一般都有这样的条款“因为政策变动所增加的税收成本应该由买方承担”。
  可见,征收20%的所得税刺激房价上涨的观点是不无道理的。可能出现的情景是,在政策生效的初期,二手房交易市场会陷入僵局,因为买方无法承受新增加的20%成本而暂时采取观望的策略,而卖方同样不会承担新增加的税收成本。但二手房交易的成本大大增加,至少会刺激新房价格上涨。
  挑战之二:该政策会导致很多人家庭选择离婚的方式避税,带来天下大乱。
  根据各地的实施细则,家庭唯一住房可以免征所得税,因此,如果一个家庭有两套房子,离婚后每人名下只有一套房子,通过该方式就可以减少税收损失。尤其对于北京、上海这些一线城市的居民而言,一套100平方米的房子的总价款动辄数百万元计,5年前购买的住房都有巨额的增值,按照20%的税率征税的话,需要交纳的所得税少则几十万,多则100多万。如果采取离婚的方式就可以完全避税。为了避免巨额财产损失,估计大多数家庭会选择离婚。
  相信绝大多数人在采取通过离婚的方式进行避税时,只是假离婚,但这样的行为是存在法律风险的,只要离婚的一方不愿意复婚,则这个家庭就难以“破镜重圆”了。家庭和婚姻是社会的重要组织细胞,如果因为避税的需要而导致很多家庭解体,将带来社会不必要的社会混乱。
  在房地产调控的同时如何不冲击现有的社会秩序?新“国五条”的实施不得不面对这样的难题。
  挑战之三:20%所得税面临如何落地的难题。
  对住房交易征收所得税并不是什么新规定,2006年政府就出台了该项规定,2011年修订的《个人所得税法》也明确住房交易需要征收20%的所得税。这次新“国五条”不过是重申了这项规定而已。
  但从2006年该项政策出台后的实施情况看,地方政府对此并没有积极性。因为征收20%所得税可能会影响投资住房的积极性,从而影响地方政府出卖土地的收入。相比土地出让金的收入而言,征收的20%所得税在政府财政收入中的比重是微不足道的,如果因为征收住房交易的所得税而影响到土地出让金的收入,则是因小失大之举。
  因此,在政策执行过程中,地方政府对这项规定进行了“变通”:根据是否能够出具住房成本资料,把住房交易的所得税分为“据实征收”和“核定征收”两种方式,所谓“据实征收”是指“对于纳税人能够提供完整、准确的房屋原值凭证,并能正确计算房屋原值和应纳税额的,按住房转让所得额的20%征收”。对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,都按住房转让全额1%到2%的比例“核定征收”。这两种征收方式有很大的差异。只要住房的价值比原价增值了10%以上,采取“核定征收”的金额就比采取“据实征收”的金额少,从实际情况看,绝大部分城市的房价都是快速上涨的,不少城市的年涨幅都超过10%,因此,“核定征收”的办法实际上已经成为避税的手段了。按照住房交易总额的1%(或2%)征收所得税成为通行的做法。
  既然以前有规定而没有得到执行,那么,今后必然也难以得到有效贯彻。
  从各地的实施细则看,大多数城市对20%的所得税政策都采取了回避态度。即使是态度最积极的北京市对此也采取了“弹性”处理:明确20%计征的条款,同时确定除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值认定方式。但在现实操作中,对于确不能提供房屋原值相应凭证,且主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,北京地税明确,依然可以以房屋交易价格按核定征收率1%计算个税。
  可见,新“国五条”中最具杀伤力的20%所得税政策的结局可能是“重拳打在棉花上”。
  挑战之四:稳定房价与稳增长之间的矛盾。
  2011年第三季度之后,由于采取了有效措施,楼市价格的上涨的势头得到了很好遏制,但同时房地产投资也出现了明显的下滑,尤其是住房新开工面积大幅度下滑(从2011年中的30%多下滑到2012年中的-10%左右),经济增长出现了明显的下滑。受此影响,与房地产投资相关的诸多行业都出现了严重的产能过剩问题。
  不仅如此,在房地产投资减缓的同时,土地出让金收入也减缓,地方财政出现困难,局部的、区域性金融风险隐患不断涌现。
  事实证明,房地产投资不仅关系到钢铁、建材等产业的市场出清,而且关系到财政金融的循环。控制房价确保经济快速增长之间存在难以调和的矛盾。
  从今年第一季度宏观经济运行看,消费、出口都不景气,唯有房地产投资出现较快的增长,楼价出现快速反弹的真实原因并不是所谓的“刚性需求”,而是货币放得太松了,2013年第一季度的社会融资总量达到了6万多亿,仅次于2009年第一季度。要控制房地产价格的快速上涨,最有效的途径是控制信贷和货币的投放,但这些都会影响经济复苏的步伐。
  在全球经济依然一蹶不振的背景下,如何平衡稳增长与稳房价的矛盾是摆在我国新一届政府目前重大挑战。